Avec 100.000 m² de bureaux négociés en 2018, et 153 millions d’euros investis, Rennes fait désormais partie de la cible des SCPI et des foncières, au même titre que les autres grandes métropoles françaises. Conséquences : à l’est et à l’ouest de la capitale bretonne, l'année 2019 s’annonce tendue en offre de bureaux, aussi bien dans le neuf qu’en seconde main.
« En 2018, le marché des bureaux à Rennes a enregistré le même niveau de transactions que celui de Nantes ». C’est une première selon Stéphanie Renet et Hervé Kermarrec, coprésidents de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) entreprises 35. Si l’engouement pour le quartier d’affaires EuroRennes s’est confirmé, avec des loyers atteignant 205 €/m², les professionnels soulignent qu’il s’agit d’une demande essentiellement endogène. « Nous n’avons pas encore vu d’entreprises parisiennes s’installer à Rennes. Elles investissent mais ne s’implantent pas. Les bureaux au pied de la gare sont occupés par des locaux ».
Une offre dans le neuf plus importante qu’ailleurs
A EuroRennes 2/3 des surfaces acquises sont destinées à la location et sont donc le fait d’investisseurs. Sur l’ensemble du marché rennais de bureaux, la part des comptes propres est encore plus faible puisqu’elle représente 11% des transactions. Autre particularité de la métropole rennaise, le neuf représente 38% de l’offre globale de bureaux contre 27 % au niveau national. La valeur moyenne à la location se situe entre 170 € et 205 €/m² dans le centre, entre 155 et 170 €/ m² en périphérie. A noter qu’en 2018, 13 opérations immobilières ont concerné des programmes de plus de 1 000 m*.
2019 s’annonce tendue
La demande placée de bureaux en seconde main se porte également bien. Selon les représentants de la Fnaim 35, ce marché ne pourra donc pas compenser le déficit d’offres qui pointe à l’horizon 2020. « L’année 2019 s’annonce tendue en particulier dans les zones d’activité situées le long de la seconde ligne de métro, observent les professionnels. L’absence de livraisons d’immeubles neufs à l’est et à l’ouest met sous tension ces secteurs jusqu’à fin 2020. D’ici là, il va falloir reconstituer les stocks ».
A l’ouest, les quartiers de la ZI Lorient, de la Courrouze et de Cleunay ont vu l’offre de bureaux reculer de 45 % en un an. A l’est, le secteur des Champs Blancs à Cesson-Sévigné est également en tension. « Malgré un rattrapage des programmes en 2018 avec une offre multipliée par deux, la majorité des bâtiments en chantier aujourd’hui est déjà engagée ». Autrement dit, il ne reste presque plus rien à acheter dans ce secteur.
Un taux de rendement à 5,65 %
« Sont-ils devenus fous s’interroge Laurent Giboire, membre du bureau de la Fnaim 35, en parlant des investisseurs. Sur le marché national, la baisse vertigineuse des taux d’intérêt incite un certain nombre d’entre eux à en exiger autant des taux de rendement. « Sur Paris, ces taux se situent aujourd’hui à 3%. On commence même à voir des taux de rendement à 2%. Heureusement, ici à Rennes nous n’en sommes pas là. Le taux moyen s’établit aux alentours de 5,65%. Cependant ne nous voilons pas la face. Pour certains programmes anciens, souffrants de surcroit d’une mauvaise localisation, le taux de rendement est de 0. Les coûts financiers liés à la restructuration des bâtiments sont trop importants. Résultat : il n’y a aucun acquéreur. Ceux-ci sont devenus très exigeants en termes d’isolation thermique et de charges à payer ».
L’année 2019 devrait voir se confirmer la tendance de 2018 en raison de la continuité d’attractivité de Rennes Métropole, des effets de la LGV, de la seconde ligne de métro et de l’aéroport, mais aussi de la croissance forte des activités NTIC.
* YVES ROCHER > 1 105 m² sur Urban Quartz à Rennes
• MV GROUP > 2 000 m² sur Alphasis à Saint-Grégoire
• LODIMA OUEST > Clés en mains 648 m² sur Ker Lann à Bruz.
