L’attractivité de Rennes Métropole ne se dément pas et entraîne de nombreuses tensions sur le marché de l’immobilier d’entreprise en particulier en matière de locaux d’activité et d’entrepôts. Tour d’horizon avec les membres du bureau Fnaim d’Ille-et-Vilaine.
« On avait annoncé la mort du bureau en 2022. Bien au contraire, avec 120 000 m² de demande placée, +5% par rapport à 2021, l’année se révèle être un bon millésime. C’est même la seconde meilleure année de l’histoire, juste après 2019 (122 000 m²). L’attractivité de la métropole rennaise ne faiblit pas. Le marché tient bon même si on observe un léger ralentissement sur le dernier trimestre, avec une offre dégradée », rapporte Stéphane Dauphin , co-président de la Fnaim.
Dans un territoire ou l’activité économique ne faiblit pas, malgré les crises à répétition , les créations d’emplois se poursuivent. Résultat : l’offre de bureau sur la capitale betonne est en nette régression. Le marché de la seconde main peut constituer un élément de réponse. Encore faut-il qu’il réponde aux exigences des groupes issus des nouvelles technologies, du coworking et de la formation très présents dans la métropole rennaise, à la recherche d’un cadre de travail attractif pour leurs salariés . « Le bureau devient un outil de recrutement. Ces groupes veulent des services à proximité : crèches, restauration, connexion aux transports en commun ou au métro… C’est un moyen d’attirer des candidats. Le télétravail n’a pas libéré d’espaces. Les entreprises ont réorganisé leurs plateaux avec des espaces plus grands dédiés au activités collaboratives ( salle de réunion, cuisine, salle de jeux, salle de repos…). Qui plus est, contrairement à Paris, le Flex office n’est pas dans les usages à Rennes. L’ouverture de la ligne B du métro (septembre 2022) n’a fait qu’accroître la tension sur les pôles d’activité situés en bout de ligne. Résultat, à la Courrouze tous les programmes en cours sont déjà commercialisés et sur Atalante Beaulieu, il ne reste presque plus rien de disponible. Le foncier vient à manquer».
Les petites et les moyennes surfaces sont très prisées et représentent 70% des surface vendues. Pour autant se sont installées en 2022 : Interdigital ( les Champs Blancs) sur 3 100 m², CGI ( Rennes Atalante) sur 3 000 m² , Crédit Agricole (La Courrouze) sur 2 000 m², Hercules Thrusmaster ( EuroRennes) sur 2 600 m² et Flex-O ( Champs Blancs sur 2 600 m²).
Locaux d’activité : chute brutale du stock
Après une année 2021 record , 2022 se révèle également excellente. « Le tissu local reste très dynamique ». La surface moyenne transactée s’élève à 700 m². Avec près de 120 000 m² placés c’est la 2e performance constatée, même si un net ralentissement s’est opéré sur le dernier trimestre. « La hausse des taux impacte les entreprises. Il faudra voir si cette tendance se poursuit en 2023. » Quoiqu’il en soit, en l’espace de 24 mois, le stock a chuté de 40% , atteignant son plus bas niveau historique : « Face à cette chute on n’a pas d’issue. Les entreprises n’ont plus de terrain pour se développer et par ricochet, elles ne libèrent plus d’espace. C’est inquiétant d’autant que les prix ont augmenté de 30 à 40 % sur les cinq dernières années. » L’explication tient dans la hausse du coût de la construction. Celui lié à la rénovation est encore plus impacté. Jusqu’où les entreprises pourront-elles allées pour avoir des locaux qui correspondent à 100% à leurs besoins ?
Entrepôts : Les plateformes règlementées manquent à l’appel
La situation pour les entrepôts est encore plus dégradée. « Nous tirons la sonnette d’alarme depuis 2015 sur une offre existante qui se dégrade et une offre foncière de plus en en plus rare. » Le développement du e.commerce pendant la crise Covid a fait exploser la demande en entrepôts logistiques . Les besoins se portent sur des entrepôts hightech répondant à la règlementation IPCE. Sur Rennes , nous n’avons plus de foncier disponible pour des activités traditionnelles qu’elles soient logistiques ou industrielles. » Face à cette pénurie de terrains adaptés, conjugués à l’augmentation des coûts de construction et à la hausse des taux d’intérêt , les valeurs locatives ont augmenté de plus de 20%. « C’est la double peine : On n’a plus aucun bâtiment normé de disponible. Les plateformes réglementées sont obligées de s’éloigner à 30km de Rennes et par là même des centres de consommation qu’elles sont censées desservir. »
