C’est un rebond spectaculaire que s’offre, en 2021, l’immobilier d’entreprise dans la métropole rennaise. Tous les segments sont concernés, l’attractivité de la capitale bretonne ne se dément pas. Seule ombre au tableau, l’offre se réduit faisant grimper les prix notamment sur le marché des entrepôts. Sans l’émergence de nouveaux sites dédiés à la logistique traditionnelle et au dernier kilomètre, les opérateurs pourraient être tenter de s’installer ailleurs. Retour sur une année exceptionnelle avec les membres de la Fnaim Ille-et-Vilaine.
Sur le marché des bureaux, avec 115 000 m² de demande placée, les promoteurs brétiliens enregistrent la « meilleure année depuis 10 ans. Il y a bien sûr un effet de rattrapage, cependant malgré une position attentiste de la part des grands comptes liée aux questionnements sur la durée de la crise, le télétravail … les entreprises locales/régionales ont gardé la confiance et ont boosté le marché. La demande exogène reste faible. » Les professionnels soulignent une forte demande de la part des entreprises de la cybersécurité, et de centres de formation avec des surfaces supérieures à plus de 1 000 m² (25 % des transactions) à l’image de Cailabs (3 500 m² ZA les Chevrons Rennes), Secure IC (3 178 M² aux Champs Blancs Cesson-Sévigné), Bluekango (2 250 m² aux Champs Blancs Cesson-Sévigné) et Ecofac (1 800 m² aux Champs Blancs Cesson-Sévigné). Les secteurs les plus prisés sont les zones d’activité situées sur la 2nde ligne du métro, Via Silva à Cesson-Sévigné en particulier.
Le télétravail n’a pas impacté le marché
Pour ce qui est de l’offre de bureaux, celle-ci reste à l’équilibre et répartie sur l’ensemble des différentes zones tertiaires de la métropole rennaise. Le stock de neuf a augmenté, il est de 145 000 m² contre 122 000 m² en 2019. « On déstocke le « seconde main » et on assite même à quelques opérations en blanc dans le neuf, preuve que les opérateurs ont confiance et acceptent de prendre des risques. Finalement le télétravail n’a pas eu d’impact sur le marché. On assiste davantage à une réorganisation des espaces avec d’avantage de salles de réunion et d’espaces de convivialité en vue de remobiliser les salariés. »
Locaux d’activité : une année 2021 record mais un stock sous tension
Avec plus de 130 000 m² placés, soit +25% vs 2020, les PME se sont montrées très dynamiques sur le marché. Cette hausse du volume placé se traduit autant sur le neuf que sur les locaux de seconde main, mais concerne essentiellement les surfaces de – de 500 m² qui représentent 2/3 des transactions. « Aujourd’hui le demande reste soutenue et le stock est sous tension avec à peine 100 000 m2 disponibles (VS 149 000 m² en 2020), cela impactant les prix à la hausse, notamment à la vente. Faute d’offres suffisantes, il y a un risque de voir l’attractivité de Rennes Métropole s’émousser. »
Entrepôts : l’offre se réduit à peau de chagrin
Depuis 2020, le marché des entrepôts s’emballe, la demande est constante sur des surfaces de plus en plus importantes donc sur des bâtiments classés ICPE. Les chiffres l’attestent avec près de 93 000 m² placés en 2021 contre 77 000 m² en 2020. Parmi quelques références, citons : Geodis (> 22 000 m²), Petit Forestier (> 3 650 m²) et CT Log (> 3 500 m²). « La contrepartie, c’est que les stocks sont au plus bas avec seulement 40 000 m² de surface disponibles. La solution réside dans de nouveaux sites dédiés à la logistique traditionnelle et du dernier kilomètre. Contrairement à d’autres métropoles, les solutions foncières existent chez nous mais malheureusement ces terrains sont souvent interdits à ce type d’activité. L’incompréhension est palpable surtout dans un contexte d’écoresponsabilité grandissant quand on repousse les implantations le plus loin possible de la métropole. »
95 M€ d’investissement à Rennes en 2021
Le marché des bureaux reste le placement préféré des investisseurs. Après un premier semestre 2021 resté en retrait, le second semestre, dopé par des liquidités importantes et une nette amélioration de la conjoncture a vu la reprise du marché locatif. Si l’essentiel des investissements des SCPI et foncières (7 Mds € au niveau national) se concentre encore sur l’Ile de France, Rennes présente désormais de nombreux atouts : LGV, 2nde ligne de métro et pôle de formation importants. « La capitale bretonne conforte sa position dans le top 5 des villes avec des secteurs géographique bien identifiés : Atalante champeaux au nord, Atalante Via Silva au sud-est, la Courrouze à l’Ouest et EuroRennes en plein cœur de la capitale bretonne »
Un taux de rendement moyen des investissements à 4, 80% en légère baisse
Avec une raréfaction de l’offre « Prime » et une forte concurrence entre les investisseurs, les taux de rendement des investissements en bureaux se sont un peu tassés en 2021 pour s’établir juste en-dessous de 5 %. « Pour les autres transactions, les taux observés se situent entre 5 et 6,5 % selon la localisation, la qualité de l’actif et du locataire, sa durée d’engagement. »
Sur le marché des locaux d’activité, l’offre et le mouvement de réindustrialisation, affichent pour les investisseurs de bons fondamentaux avec notamment une tension à la hausse des loyers. « Les zones « Primes » Ecopoles Sud-Est / Route de Lorient / Saint Jacques permettent des taux de rendement entre 6 et 7% en fonction de l’ancienneté et de la vétusté du bâtiment. » En matière de logistique, on enregistre peu de transactions logistiques sur la métropole rennaise. « Mais en comparaison avec d’autres métropoles équivalentes à Rennes, un actif logistique type messagerie récent sécurisé par un bail de longue durée se négocierait autour des 4,5%. »
Pour conclure, la dynamique semble se poursuivre en 2022. « Les afflux de capitaux, en particulier dans la logistique se poursuivent, mais pour que Rennes métropole puisse en profiter, il va falloir qu’elle libère du foncier », conclut les membres de la Fnaim*.
*Cushman et Wakefield – BNP Paribas Real Estate – Kermarrec Entreprise- Giboire- Groupe Cap Transaction – L’immobilière d’entreprise Blot
