Face aux enjeux de transition écologique et sociale, couplés à l’objectif de Zéro Artificialisation Nette d’ici 2050, Rennes Métropole a décidé de revoir sa stratégie métropolitaine, afin de concilier sobriété foncière et développement économique. Dans cette optique, un diagnostic a été mené entre la Métropole et les communes membres qui révèle que 65 hectares de fonciers cessibles supplémentaires seront nécessaires d’ici 2035 pour satisfaire les besoins industriels, artisanaux et logistiques.
« La carence de grands fonciers est tangible »
A l’instar de la tendance nationale, il dévoile également que la production de foncier à destination des activités économiques s’est poursuivie dans une logique extensive. Ces cinq dernières années, 15 hectares par an ont en moyenne été aménagés puis cédés dans les zones d’activités économiques (ZAE) à vocation productive (industrie, logistique, artisanat, commerce de gros). « Le stock foncier métropolitain s’érode : au 31 décembre 2022, moins de 60 hectares libres de toute option restaient disponibles pour les activités productives, dont une large partie au sein de la Janais. », indique Rennes Métropole dans un communiqué de presse. « La carence de grands fonciers capables des satisfaire les besoins industriels et logistiques est tangible. Ce phénomène de rareté, s’il n’est pas pris en compte en amont, génère alors des tensions sur les prix du foncier et des logiques de spéculation qui contrarient la capacité d’implantation et de développement des entreprises, en particulier des plus vulnérables. »
Enfin, le marché de bureaux n’est pas exempt de tensions : le taux de vacance y est faible (<4 %), la commercialisation reste soutenue depuis 2017 (100 000 m² placés/an dont près 50 % dans le neuf) et l’impact du télétravail y est encore difficilement mesurable. Une fraction du parc est par ailleurs en voie d’obsolescence mais sa régénération se heurte principalement au coût des rénovations.
Privilégier le renouvellement urbain et la densification
Pour inverser la tendance ou du moins la ralentir, le nouveau PLAE prévoit la production de 60 % de l’offre foncière en renouvellement urbain et densification de l’existant, soit 39 hectares cessibles. « 40 % de l’offre foncière future sera issue d’opérations en extension urbaine , soit 26 hectares cessibles. » Cinq secteurs d’extension prioritaires ont été retenus : Thorigné-Fouillard (Porte de Tizé) ;Chantepie (Val Blanc) ; Parthenay-de-Bretagne (Placis de la Touche) ; Laillé (Les Trois Prés) ; Vezin-Le-Coquet (La Haie de Terre) ; Noyal-Châtillon-sur-Seiche (Le Hil 3). »
Les zones d’activités à vocation productive sanctuarisées
Rennes Métropole va également sanctuariser des ZAE à vocation productive avec l’objectif de mieux les préserver et y limiter l’implantation de commerces et de services (les activités existantes pourront perdurer et s’étendre). En parallèle, le retour des activités productives en tissu mixte, notamment en pied d’immeuble, sera favorisé. Toutefois, « l‘accueil des entreprises exogènes sur les fonciers métropolitains sera conditionné au respect des orientations écologiques et sociales de la collectivité (décarbonation des produits ou des process de production, développement d’une industrie décarbonée, développement permettant de soutenir la transformation écologique et sociale des entreprises, respect des exigences sociales). » Le bail à construction, sera lui aussi généralisé, le foncier économique étant désormais considéré comme « un bien commun inaliénable ».
Pas de nouveau parc tertiaire en vue
Par ailleurs , malgré une demande de bureaux soutenue, il ne sera pas créé de nouveau parc tertiaire. « La demande s’appuiera sur la finalisation des opérations en cours (Via Silva, EuroRennes, Ker Lann, La Courrouze etc.) ainsi que le renouvellement en tissu urbain mixte et l’autorisation des bureaux en étages d’activités productives dans certaines zones d’activités. » La réversibilité des bâtiments neufs de bureaux sera à l’avenir exigée dans les secteurs pertinents. Pour pallier l’obsolescence du parc, la régénération du tertiaire sera privilégiée à la démolition-reconstruction, « par changement d’usage ou accompagnement à la rénovation » précise Rennes Métropole.
Harmonisation de la grille tarifaire des ZAE
Cette grille assurera l’équilibre financier des opérations d’aménagement sans participation métropolitaine. Elle permettra aussi d’éviter les écarts de tarifs entre opérations en extension et opérations en renouvellement, à travers un système de péréquation permettant d’appréhender l’équilibre financier de l’aménagement économique à l’échelle globale et non par opération.
Avec cette nouvelle feuille de route en matière d’aménagement du foncier des ZAE, Rennes Métropole entend mettre l’accent sur la qualité environnementale et la transition écologique.
