Au terme d’une année 2020 marquée par un recul généralisé des ventes sur le marché immobilier français, l’Observatoire du logement neuf en Bretagne (Oreal) dévoile une baisse du volume des ventes immobilières de 13% en Bretagne contre -34% au niveau national. Si le marché immobilier breton semble rester solide, il n’en reste pas moins que les stocks de logements restent au plus bas. Selon l’Oreal, la pénurie menace de nombreux marchés, faute de nouvelles opérations en nombre suffisant.
« La Bretagne aura mieux résisté que le reste du territoire à une année 2020 particulièrement compliquée. Néanmoins, l’affaiblissement de l’offre est un point de vigilance. Les deux premiers trimestres seront déterminants pour inverser la tendance sous peine d’accentuer la contraction de l’offre et impacter négativement le niveau des ventes pour 2021 et la production future » déclare Nolwenn Lam Kermarrec présidente de l’Observatoire Oreal*. En effet, l’appétence pour les logements collectifs neufs en Bretagne s’est poursuivie en 2020 mais à un rythme moindre. Avec 4 464 ventes réalisées sur l’année, le volume est inférieur aux dernières années, -13% par rapport à 2019.
La promotion immobilière soutenue par le dispositif Pinel Breton
Le territoire breton séduit et plusieurs agglomérations ont enregistré des résultats en hausse, grâce notamment, aux effets positifs des débuts de l’expérimentation dite du « Pinel Breton », permettant à certains territoires de retrouver une éligibilité aux dispositifs d’incitation à l’investissement locatif. C’est le cas des agglomérations de Brest (312 ventes soit +11%), de Lorient (237 ventes soit +17%), ou de Dinard (225 ventes soit + 31%) et dans une moindre mesure Vannes (485 ventes soit -6%) situées en zone B2, en ont bénéficié. A l’inverse, les agglomérations rennaise (2 065 ventes soit -28%) et malouine (362 ventes soit -18%) situées en zone B1, mais également celle de Quimper (40 ventes soit -17%) ont dû faire face à un déficit de stock adapté à la demande des investisseurs.
Si Rennes Métropole, qui concentre près de la moitié des ventes régionales, enregistre une baisse de 28% des ventes, dans les grandes agglomérations voisines, la situation est plus dégradée : -41% à Nantes, -43% à Bordeaux et -39% à Caen.
Logements collectifs : des prix en légère hausse
Avec près de 4 000 logements collectifs disponibles à la vente, soit un recul de 6% sur 12 mois, le stock se maintient à un niveau correct au 4ème trimestre 2020 et représente un peu moins de 11 mois de vente. Mais, selon l’Oreal, l’offre est ténue et peine à se reconstituer avec moins de 4 400 logements mis en vente sur l’année (soit un recul de 17% par rapport à 2019). Une situation liée à une année électorale chahutée et un premier confinement qui ont freiné la réalimentation des stocks.
A l’échelle régionale, les prix des logements collectifs neufs ont progressé de 4% sur l’année. La tendance est générale, avec des augmentations constatées sur Rennes Métropole (+5%), Saint-Malo Agglomération ( +11%), Vannes Agglomération (+5%) et Saint-Brieuc Agglomération (+11%). A noter que toutes les métropoles de l’Ouest connaissent des hausses comparables : Nantes Métropole (+5,4%), Angers Loire Métro (+4,8%), Bordeaux Métropole (+3,6%).
Raréfaction du foncier
L’activité en lots individuels aménagés sur la Bretagne a enregistré un recul de 27%, avec un peu moins de 3 000 lots vendus, soit plus d’un millier de moins qu’en 2019. Presqu’aucun territoire n’échappe à la baisse de l’activité, que ce soit le Pays Rennais (-44% de ventes), le Pays Vannetais (-54%) ou le Pays Brestois (-18%) pour ne citer que les plus importants. » Les nouvelles opérations se font rares, avec 1 800 nouveaux terrains mis à la vente (-36%) d’où une offre à peine supérieure à 3 000 lots. L’année 2020 a ajouté à la raréfaction du foncier et à la complexité croissante du montage des opérations, la suspension des instructions de permis d’aménager et les délais inhabituels d’installation des nouveaux conseillers municipaux et intercommunaux, explique Jean-Luc Mesnard, vice-président de la chambre régionale Bretagne de l’Unam. L’accélération vers le « zéro artificialisation nette », qui trouvera une concrétisation dans le futur projet de loi « 3D », n’augure pas d’un accroissement de l’offre, alors que la demande n’a jamais été aussi forte. Conséquence : les prix continuent à augmenter et excluent de plus en plus de ménages candidats à l’accession ». Pour l’Oreal, il est indispensable de relancer l’offre sur les marchés bretons, tout en limitant l’étalement urbain et la consommation foncière nouvelle, par la densification raisonnée et la reconstruction de la ville sur elle-même.
*A l’initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Bretagne (FPI), l’association Oreal a été créée en mars 2010. Les acteurs immobiliers de la région Bretagne ont souhaité mettre en place un outil de suivi des différents marchés immobiliers afin de disposer : d’une capacité d’appréhension de leurs marchés dans l’exercice quotidien de leur métier ; d’un outil macro-économique relatif aux évolutions des marchés permettant une information et une réflexion élargie (pouvoirs publics, collectivités, SEM, grand public).
