On assiste à une accélération de la baisse des transactions entre les 2nd trimestres 2023 et 2022. « Ce n’est pas dramatique dans la mesure où l’année 2022 a été exceptionnelle, souligne Nicolas Bosquet, notaire dans les Côtes d’Armor. A l’échelle de la région (Bretagne Loire Atlantique), nous devrions opérer environ 110 000 ventes en 2023. On retrouve le volume des années 2018 et 2019. »
Rennes, ville la plus chère
Côté prix, la hausse sur cinq ans est spectaculaire : +47,4% pour les appartements anciens, +23 % pour les appartements neufs et + 40,7 % pour les maisons anciennes. « La hausse se poursuit, surtout dans les départements les moins chers, comme le Finistère ou les côtes d’Armor et où l’effet rattrapage joue encore. » Dans les autres départements, notamment à Nantes et Rennes on assiste à une amorce de baisse des prix dans l’ancien : – 7 % à Nantes pour les appartements, -2,8 % à Rennes pour les maisons. Toutefois, Rennes reste la ville la plus chère avec un prix médian pour une maison ancienne de 495 800 euros contre 180 000 euros à Saint-Brieuc ou 270 000 à Lorient.
Les programmes neufs à l’arrêt
Cette baisse dans l’ancien, qui devrait se confirmer en 2024, ne touche pas les programmes neufs : « les promoteurs ont acheté les terrains au prix fort, ils ont supporté l’envolée des coûts de construction, ils ne sont pas prêts à baisser leurs prix. » Conséquence : plus les stocks des promoteurs privés gonflent, plus ils se désengagent de programmes neufs. « Les effets seront visibles dans deux ans. », prévient Damien Guéguin , notaire en Ille-et-Vilaine. Seuls les bailleurs sociaux continuent à investir. » Là encore, Rennes reste la plus chère avec 5 890 euros/m²médian, Saint-Brieuc, 4 690 euros, Brest, 4 490 euros et Quimper 3 720 euros.
« Avec la hausse des taux d’intérêt, on a perdu une chambre »
Quel que soit le département, les problématiques sont quasiment les mêmes. « Les biens à vendre sont de plus en plus rares. Les personnes les plus âgés représentent un nombre grandissant d’acquéreurs. Par exemple, dans les côtes d’Armor, 26 % sont des retraités, reprend Nicolas Bosquet. Les biens les plus chers, au-dessus de 500 K€ ainsi que les moins chères se vendent beaucoup plus facilement que ceux qui offrent un prix intermédiaire. Le manque d’apport pour les primo accédants constitue un vrai frein. « Il y encore deux ans pour un bien de 300 000 euros, la mensualité sur 25 ans était de 1 000 euros. Aujourd’hui elle atteint 1 700 euros. A Rennes, on a pour habitude de dire qu’avec la hausse des taux d’intérêts, on a perdu une chambre. »
Les prix sur le littoral continuent de croître
On assite aussi à des disparités entre les villes et le littoral. « A quimper, la hausse des prix des maisons anciennes sur un an est de 2, 7 % . Elle est de 20% à Bénodet avec un prix médian de 422 700 euros ». Cependant, on assiste sans doute à un plateau. Malgré un retard de prix par rapport aux autres départements, le repli va sans doute voir le jours dans les mois à venir, poursuit Audrey Ferdinand, notaire dans le Finistère.
Contrairement au Morbihan ou aux Côtes d’Armor, en Ille-et-Vilaine, le marché de l’investissement immobilier est opéré par les moins de 40 ans. « Contrairement aux idées reçues, l’investissement des parisiens n’a pas évolué depuis 10 ans. 85% des brétilliens investissent le marché », déclare Damien Gueguen. A Rennes, les prix des appartements anciens se stabilisent et pour la première fois depuis des années le prix des maisons anciennes baisse. « On est presque à – 7% sur le 3e trimestre 2023. C’est une révolution. » L’amorce de la baisse est réelle mais ne concerne pour l’instant que la capitale bretonne. A l’échelle de l’agglomération, la hausse des prix des maisons anciennes est de 8,4% sur un an. « Concernant le littoral, tous les prix sont à la hausse. Il y a peu de biens à vendre. »
Rennes, « zone tendue »
A ce phénomène de la raréfaction des biens s’ajoute celui des passoirs thermiques. « Aujourd’hui, 10% des bien vendus à Rennes ont des DPE entre E et G. D’ici fin 2034, 70% du parc privé immobilier de la ville de Rennes se trouvera entre E et G. Ils seront sortis du marché locatif. » Autre contrainte inhérente à la ville de Rennes : « Depuis le 25 août, la ville est passée en zone tendue. Désormais, les loyers sont encadrés. En 2023, cette mesure entraîne une baisse de la valeur de 40% des appartements neufs. C’est bien simple, il y a quelques années, on comptait jusqu’à 70 grues à Rennes. Aujourd’hui, elles se comptent sur les doigts de la main. »
« Au regard de ce tableau, une baisse des prix permettrait un réajustement du marché en 2024, à l’image de ce qui se passe en Loire Atlantique, conclut Nicolas Bosquet. La crise du logement est réelle car la région est attractive et la demande de biens importante. Pour autant, le marché ne s’est pas arrêté. Sur le littoral, on a besoin de logements pour permettre aux services de continuer à fonctionner. Le marché de la location reste très tendu à Rennes et Nantes du fait de la présence de nombreux étudiants. Ce phénomène pourrait s’amplifier si la production de nouveaux programmes ne reprend pas rapidement.
