En matière de bureaux, malgré une 6ème place dans le classement des grands marchés régionaux devant Nantes, la métropole rennaise enregistre une baisse de 15% du nombre de mètres carrés vendus en 2024 versus 2023 à 90 500 m².
Malgré de nombreux atouts du territoire, Rennes et sa métropole n’échappent pas au ralentissement généralisé observé sur ce marché. Le nombre de transactions supérieures à 1 000 m² tombe à 13 contre 19 un an plus tôt, alors que celles de 300 à 400 m², opérées par les PME/ETI, se maintiennent. « Ces dernières se positionnent davantage sur la seconde main et sont très vigilantes à ne pas surpayer leurs locaux. Pour le neuf et les surfaces supérieures à 1 000 m, on assiste sans doute à la fin d’un schéma de réorganisation et de réadaptation des espaces suite à la mise en place en place du télétravail et du Flex office », souligne Hélène Toutirais (Blot).
Les secteurs de ViaSilva (Cesson-Sévigné) et de l’Ouest de Rennes (route de Lorient et Atalante Champeaux) restent les plus dynamiques. Parmi les opérations majeures, on relèvera les bâtiments d’Arkéa (11 000 m² à La Courrouze, St-Jacques-de-la-Lande -en photo ), de Flexo (3 336 m²- EuroRennes) et d’Orange Bleue (3 296 m² – les Chevrons, Rennes).
La sous-location de bureaux, un phénomène en plein développement
« Moins de transactions en volume entraine naturellement une augmentation des stocks ». En un an ces derniers augmentent de 15%, notamment les immeubles de secondes seconde qui représentent 126 000 m² disponibles : c’est deux fois plus qu’il y a deux ans. Les stocks durs (à louer ou à vendre depuis 4 à 5 ans) augmentent également alors que ceux du neuf ne représentent que 25 % de l’offre disponible. « Par ailleurs, un phénomène nouveau vient faire gonfler le stock disponible à la location : plusieurs entreprises recherchent aujourd’hui des sous-locataires, pour des surfaces qu’elles n’utilisent pas ou plus. Sur certains secteurs cela représente près de la moitié des surfaces disponibles dans l’année. » Les réorganisations en interne, le télétravail et la baisse d’activité sont passés par là. « Si dans le neuf, les prix continuent à grimper du fait de la hausse des couts de la construction et des nouveaux seuils carbone à venir en 2025, 2028 etc, pour le reste du marché, on assiste un tassement des prix de vente (seconde main : centre-ville 2 200 € à 3 800 € et périphérie 1 400 € et 2 800 €)
Entrepôt : une offre déconnectée des besoins
Sur le marché de l’entrepôt, la pénurie d’offre en Ille-et-Vilaine se poursuit. Avec près de 26 000 m² transactés en 2024 contre 38 000 m² en 2023, la demande placée a fortement diminué et atteint un niveau jamais enregistré sur notre secteur. La raison principale réside sur une offre sectorielle souvent déconnectée des besoins (emplacement, normes et prix). « Sur les 260 000 m² d’offres disponibles sur le département, seuls 18 000 m² correspondent à la demande. Ils sont répartis sur 3 sites répondant à la classification ICPE de plus en plus exigée par les utilisateurs et obligatoire sur les surfaces de plus de 6 000 m² », explique Stéphane Dauphin (Cushman & Wakefield)
Or, ces sites classés ICPE manquent cruellement : « sur les 100 000 m² de demandes non satisfaites, 70% requiert ce critère. Sans oublier que l’emplacement a toujours été un critère essentiel. Il l’est encore plus aujourd’hui avec le changement de comportement des consommateurs. Il faut être livré au plus vite au moins cher. Le stock doit donc être au plus proche de là où il est consommé. » Aujourd’hui l’essentiel des demandes convergent vers la première couronne au sud de Rennes et la route de Paris jusqu’à Vitré. « Une plateforme logistique doit intégrer un tissu d’industriels, ne serait-ce que pour que les camions ne repartent pas à vide. C’est pourquoi, une petite plateforme logistique sur le site de la Janais (600 000 m²) aurait du sens. Un terrain de 70 000 m² permettrait de développer une plateforme de 50 000 m² suffisante aux besoins de la Métropole », conclut Stéphane Dauphin. Sur ce marché, les valeurs constatées sont de l’ordre de 48 €/m² (loyer économique) sur du neuf de plus de 12 000 m² en dehors des axes recherchés et une fourchette de 50 à 55 €/m² sur des surfaces moindres bien situées mais souvent sans ICPE.
Les investisseurs diversifient leurs portefeuilles
Dans un contexte particulièrement incertain, les investisseurs cherchent à diversifier leurs portefeuilles et à réduire pour certains leur part de bureaux. Sur l’ensemble des Régions (exceptée Ile-de-France), cette part a été divisée par 2 soit 42% en 2023 par rapport à 25% en 2024. Les investisseurs ont orienté leurs stratégies vers les produits logistiques et résidentiels. « A Rennes, nous constatons un besoin de reconversion pour les immeubles de bureaux. Ils ne correspondant plus aux attentes des utilisateurs et donc des investisseurs, poursuit Virginie Delourmel (CBRE). En effet, certains immeubles vont devoir se réinventer pour réussir à trouver une sortie (comme un changement de destination quand le PLU le permet, une mixité des usages, etc.). Malgré tout, nous constatons une certaine stabilisation des taux de rendement prime, entre 6 % et 6,25% depuis 3 trimestres, ce qui devrait permettre le retour de la liquidité de notre marché. »
*Réprésentants de la Fnaim 35 : Kevin Levaire ( BNP Paribas Real Estate), Stéphane Dauphin (Cushman&Wakefield), Julien Pallier ( Giboire) Helen Toutirais (Blot)
