Après 2021 et 2022, deux années particulièrement dynamiques pour le marché des bureaux sur la métropole rennaise, celui-ci a enregistré, en 2023, une baisse de près de 15%. Le nombre de transactions recule de 20%. « Cela touche particulièrement le neuf et les surfaces supérieures à 1 000 m². Tous les différents secteurs de la métropole sont impactés mais c’est dans le centre-ville que les transactions reculent le plus fortement à 45%. Ici, nous n’avons plus d’offres disponibles et de programmes neufs à proposer. » Cette baisse est la conséquence de processus de décision rallongés et une inertie constatée dans les dossiers dus à un marché anxiogène.
L’Est et l’Ouest de Rennes concentrent 63 % du marché des bureaux
Les secteurs les plus dynamiques sont l’Est de Rennes avec l’attrait pour Viasilva qui comptabilise 35% des parts de marché suivi à l’Ouest par le secteur de la Courrouze (27% de part de marché) qui bénéficie grâce à l’ouverture de la 2nde ligne de métro d’un réel attrait. Parmi les grosses transactions opérées sur le marché des bureaux on citera : la CPAM (9 000 m² à la Courrouze), le siège d’Aiguillon construction (5 660 m² à Fréville Rennes Sud), le groupe Eduservices (2 950 m² au nord de Rennes), la Direction Grand ouest de la Société Générale (2 470 m² à ViaSilva) ou encore Citedia (1 245 m² à EuroRennes.)
Si l’offre de bureaux disponible à un an affiche une augmentation de 40%, elle est dû majoritairement au stock de seconde main qui représentent 70% % de l’ensemble des stocks. » La libération en totalité de nombreux immeubles au profit du neuf et la part importante du stock qui stagne faute de travaux de restructuration ont accentué l’offre disponible. « Faute de pré-commercialisation suffisante, nous restons très vigilants sur le manque de stock à venir en 2025-2026. »
Locaux d’activité : un marché vieillissant, en baisse de 13%
Sur ce marché, le nombre de transactions baisse de 13% ( -25% à l’achat) par rapport à 2022 à 104 000 m², « en dessous de la moyenne à 5 ans (113 000 m²), et très loin de 2021, avec une baisse de 20% en 2 ans. La hausse des taux d’intérêt semble avoir freiné les entreprises qui entre juillet 2023 et juillet 2022 ont perdu entre 15 et 20 % de surface. » Résultat : alors que l’offre disponible était en chute libre depuis 2019, les professionnels de la Fnaim constate une hausse du stock en parallèle.
« Non seulement la demande chute mais le parc est vieillissant et n’intéresse pas les utilisateurs. Qui plus est les loyers ne baissent pas. Si le marché reste solide pour la location, encore faut-il que le parc soit regénéré pour devenir attractif. » Faute de foncier disponible, face aux enjeux liés aux Zan (zéro artificialisation nette) et au climat, les opérations en neuf sur ce marché, ne sont pas programmés Parmi les transactions opérées, nous avons Tech France (5 867 m²- Location – St Aubin-du-Cormier), Groupe Bernard (2 350 m²-Location – Domloup), Articonnex (2 500 m² Location, Pacé) et Euroshelter (1 250 m² -Location, Le Rheu).
Les entrepôts : un marché de plus en plus déconnecté des besoins
« Sur le secteur de Rennes métropole, il n’y a plus de fonciers disponibles pour des activités logistiques », alerte Stéphane Dauphin, président de la Fnaim 35 et directeur de l’agence Cushman et Wakefield. L’offre foncière dédiée à ce type d’activité est de plus en plus éloignée de la métropole. Au-delà de 40 km, ça n’intéresse plus grand monde. Pourtant la logistique est un rouage essentiel au bon fonctionnement de l’activité économique. Sans logistique Il n’y a pas d’industrie productive, pas de commerce. A Rennes et aux alentours, ce marché est de plus en déconnecté des besoins. » Et de rappeler les critères indispensables pour répondre aux besoins actuels des logisticiens : le bâtiment doit être classé IPCE, d’une capacité de stockage de plus de 50 000 m3, d’une surface supérieure à 5 000 m² tonnes et situé sur un axe routier majeur. « Nous avons 46 300 m² (dont 6 000 m² classé ICPE) de surface disponible, alors que la demande s’élève à 100 000 m² pour des projets à deux ans, souvent au-delà de 30 km de rennes. » Dans ce contexte, lié là aussi à la raréfaction du foncier (Zan), les prix explosent et avec eux les coûts d’exploitation. « L’augmentation des loyers de + de 20 % est une réalité qui n’est plus tenable. A cela il faut ajouter les coûts d’énergie qui continuent d’augmenter. Je ne suis pas optimiste sur ce marché alors même qu’il est maillon essentiel de l’activité économique »
Quelles perspectives pour 2024
« Notre schéma est chahuté. La hausse des taux d’intérêt pèse sur l’activité. Certaines opérations comme la vente en blanc d’immeubles sont vouées à disparaître, faute de rendement suffisant. Malgré tout il est indispensable de rester optimiste. Il n’y a pas de rupture et le marché rennais est désormais bien référencé et présente une diversité d’activité. Par ailleurs, il est moins impacté que les grandes métropoles où la baisse de la demande placée pour les bureaux est de 20 à 25 % contre 15% à Rennes. C’est par exemple le cas de Nantes. Et puis on reste beaucoup moins impacté que le marché du logement où il ne se passe quasiment plus rien », conclut Kevin Levaire de l’agence BNP Paribas Real Estate.
*Fnaim 35 :fédération patronale des professionnels de l’immobilier en Ille-et-Vilaine
